リフォームカレンダー

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リフォームカレンダー(前編)【入居の約6カ月前〜約4カ月前まで】

物件探しから売買契約を結ぶまでは、平均して1〜2カ月かかることが多いようです。
売買契約までに、イメージづくりやローン審査、中小物件の申し込みなど、やるべきことがたくさん。
どのタイミングで行うかチェックしておきましょう。

START!

入居まで約6カ月前

1.暮らしのイメージづくり

Point!
どんな家に住みたいかイメージをふくらませよう

●住みたいエリアは?
新築ではとても手が出せないエリアの物件でも、中古なら購入検討の範囲に。「通勤に便利な都心に住みたい」「近所に大きな公園のある静かな住宅街で子どもをのびのび育てたい」など、住環境として何を大切にしたいのか、家族でじっくり話し合いましょう。
●間取りの希望は?
「部屋数は少なく、広々リビングでかぞくがくつろげるような家にしたい」「夫婦それぞれの趣味に没頭できる個室がほしい」など、家族でどんなふうに過ごしたいかを検討してみましょう。子どもがいる場合は、子どもスペースをどうつくるかも夫婦で話し合ってみて。
●導入したい設備機器を調べてみよう!
床暖房やビルトイン食洗機、IHクッキングヒーター・・・。どんな設備を使いたいか、カタログを集めたり、実際にショールームに行ってみるのも手。とはいっても予算には限りがあるので、あれもこれもは無理。希望の設備をリストアップしたら優先順位をつけておくこと。
●インテリアのイメージはある?
「自然素材たっぷりのナチュラル志向の家がいい」「モダンな北欧スタイルが好き」「しっとり落ち着ける和風テイストにしたい」など、家族の意見をまとめておくことも大切。雑誌の切り抜きを集めて設計者に見せるのも、イメージを伝える上手なやり方です。

2.資金計画を立て

Point!
物件購入のみローン?リフォームもローン?

ローンを予定している人は、物件購入のみローンを組むのか?それとは別にリフォームローンを組むのかを検討を。最近では、物件価格とリフォーム費用を合算して住宅ローンを組むことも可能に。利用を考えている人は、普段使っている銀行や勤務先のメインバンクなどに問い合わせを。いざとなってからあわてないために、どの金融期間を利用するのかを目星をつけておきましょう。

3.パートナーを探す

Point!
リフォームの依頼先を検討する

物件探しと同時に進めたいのが、リフォームの依頼先の選定。建築家や工務店からのリフォーム会社、大手メーカーまで、それぞれに特徴があるので、これまでに手がけた実例を見せてもらうなど、判断材料にしてください。建築家やリフォーム会社をはじめ、物件探しの段階から相談にのってくれるケースも多いので、ここ!という依頼先が見つかったら、さっそく問い合わせを。

4.中古物件探し&申し込み

Point!
物件探しは幅広く情報収集。下見にはリフォーム担当者・設計者に同行を

●中古物件を探す
住みたいエリアが決まったら、物件探しにとりかかりましょう。インターネットや情報誌、新聞広告やチラシから探したり、不動産会社に足を運んだり、幅広く情報収集を。不動産会社にはリフォームを前提にしていることをや予算も伝えておきましよう。条件に合った物件が出たときに連絡してもらえたり、地元の情報を教えてもらえるなどメリットがあります。
●物件を下見して決める
気になる物件があったら、不動産会社の担当者と下見に行きます。内部はもちろん、外まわりや管理状況なども確認を。下見には、リフォーム担当者や設計者にも同行してもらい、構造的な制約や建物の状況などを確認し、希望のリフォームが実現できるか戸建の場合は修繕や補修にいくらくらいかかかるかを見てもらいましょう。
●物件購入の申し込みをする
物件が決まったら、申し込みをします。不動産会社が用意した「買付証明書(購入申込書、買付申込書など)」に購入希望金額や契約、引き渡しの時期などの条件を記入。不動産会社の担当者が、これをもとに売主と価格交渉します。この段階では、契約の手前の購入予約をしたにすぎないので、手付金やキャンセル料はまだ発生しません。

5.プランニング

Point!
依頼先にはできるだけ具体的に要望を伝える

設計をお願いしたい依頼先が見つかったら、間取りやインテリア、使いたい設備などの希望を伝えて、リフォームプランをつくっていきます。要望はできるだけ具体的に、雑誌の切り抜きやカタログなどを見せながら伝えましょう。ある程度プランがかたまったら見積もりをだしてもらい、リフォーム予算の調整も進めていきます。

6.住宅ローンの事前審査を申し込む

Point!
物件の予約購入したら申し込む

ローンを利用する場合、金融機関による事前審査を受けます。物件の購入予約したら申し込みましょう。申込書のほか、所得を照明できる書類などの提出が必要です。審査では、申込者の支払い能力やや信用度、物件価格などからどれくらいの融資が可能かをチェックします。物件購入費用とリフォーム費用をあわせてローンを組む場合は、工事見積もり書の提出が必要になりますので、リフォームプランもある程度進めておきましょう。

入居まで約4カ月前

リフォームカレンダー(後編)【入居の約4カ月前〜引っ越しまで】

物件が決まったら、着工に向けてローンの申し込みや近隣への挨拶など、その期間は約2カ月が目安です。
物件売買契約から引っ越し・入居までの流れをしっかり把握しておこう。

入居まで約4カ月前

7.不動産売買契約を結ぶ

Point!
契約を結ぶ前に重要事項を確認する

●重要事項説明を聞く
住宅を購入するときには、正式な売買契約を結ぶ前に、不動産会社から物件に関する重要な事項を説明してもらうことが決められています。この「重要事項説明」は、契約と同じ日に行われるのが一般的ですが、記載内容が多いうえに、文字通り重要な事柄がたくさん盛り込まれているので、その場ですべてを理解するのはなかなか難しいもの。できれば契約日とは日に行うか、あらかじめコピーをもらって読んでおけるとベスト。
●不動産契約を結ぶ
ローンの事前審査でOKが出たら、売主と売買契約を結びます。手付金(中古物件の場合、物件価格の約10%)や仲介手数料の支払いなど、まとまったお金が必要になりますので、きちんと予算繰りを。住宅ローンを利用する場合は、契約に際して「ローン条項」がついているかどうかをチェック。これは、予定していたローンの審査が通らなかった場合、売買契約を白紙にできる期限を取り決めたもの。万が一に備えて必ず確認を。

必要経費

●仲介手数料の50%  ●物件価格の10%程度の手付金
※リフォーム会社に依頼する場合、コンサルティング業務委託料30万円程度かかるケースもあります。

8.設計契約工事請負契約を交わす

Point!
契約後に必要になる設計料・工事費の準備をする

最終的なリフォームプランと工事見積もりが確定したら、いよいよ契約です。施主とリフォーム会社の両者が契約書に著名捺印し、「工事請負契約」します。この時点で、設計者に支払う設計料と、工事会社に支払う工事費が必要になりますので準備を。設計料や工事費は通常、工事着工時や竣工時など数回に分けて支払うことになるので、支払いのタイミングと金額を事前に確認しておきましょう。支払い時にローンが実行されるかどうかも要チェックです。

必要経費

●建築設計監理業務委託料の10〜30%
●工事請負代金の30〜50%

9.住宅ローンを申し込む

Point!
必要書類の確認を事前に行う

事前に審査にクリアしたら、ローンを受ける金融機関を決めて本審査を申し込みます。審査は信用保証会社が行います。金融機関によって、売買契約書や土地建物の登記簿謄本、印鑑証明などの必要書類が異なりますので、事前に確認しておきましょう。物件とあわせてリフォーム費用も借りる際には、工事請負契約書の写し、または確定した見積書も必要です。別途、リフォームローンを借りる場合も、工事着工前までに申し込みを。

10.住宅ローン契約をする

Point!
本審査を通過したら契約

無事に本審査を通過したら、ローンの対象となる物件の抵当権を設定し、金融機関と「金銭消費賃貸契約」を結びます。これで無事、ローンが実行されるのことになります。融資を受ける金融機関に口座がない場合は、契約と同時に口座開設の手続きも行います。銀行ローンを利用するケースでは、抵当権の設定とともに所有権移転登記も司法書士に委任し、残金決済や物件の引き渡しなどもローン契約と同時に行うケースが一般的です。

必要経費

●印紙代(金銭消費賃貸契約書)  ●各種保険料
●ローン保証料  ●融資手数料

11.物件引き渡し&ローン実行

Point!
引き渡し後はできるだけ早い着工を

ローンを受ける金融機関に物件の買主と売主、不動産会社の担当者は司法書士が集まって、さまざまな手続きを行います。購入物件の所有権転移の登記を司法書士に依頼し、金融期間から融資金の交付を受け、物件購入の残金の支払いと鍵の受け渡しを行います。手続き終了と同時に住宅ローンの支払いもスタート。中古購入+リフォームの場合、工事が終わるまでの間、家賃との二重払いが続くので、引き渡し後はできるだけ早い着工をめざしましょう。

必要経費

●物件価格の90%  ●仲介手数料の残金(50%)
●固定資産税、都市計画税、管理費等の清算金  ●登記費用

12.近隣挨拶&管理組合への届け出

Point!
マンションの場合は管理組合への届け出をわすれない

工期の短いリフォームでも、工事の音や資材搬入時のトラックの往来など、近隣は少なからず迷惑をかけることになります。工事が始まる1〜2週間前に、リフォーム会社の担当者と一緒に近隣にあいさつに行きましょう。両隣はもちろん、マンションなら上下階まで、戸建なら前後や数件先まで回り、工事の内容や期間などを伝えてます。マンションの場合は、管理組合への届け出も必要。エレベーターや共有廊下の使用を了承してもらいます。

入居まで約2カ月前

13.工事着工

Point!
追加修繕工事が発生したら、金額や工期を書面に記録

リフォームの場合、解体後に修繕が必要な箇所が見つかるケースもあり、追加工事が発生することになります。その際は、あとあとトラブルのないように、追加金額や工期がどれくらい延びるのかを確認し、書面で残しておくこと。また、図面どおりの工事が行われているか、自分の目で確かめることも大切。現場を見る際にはくれぐれも工事のじゃまにならないようにしましょう。

必要経費

●建築設計監理業務委託料の40〜70%

14.完成&引っ越し

Point!
工事が終わったら自ら最終チェック!

工事が終わったら、竣工検査を行います。図面どおりの完成になっているかどうか、設計者や竣工会社の立会いのもと、最終確認をします。不具合があれば工事費を清算する前に手直しを依頼しましょう。新しく導入した設備機器の使い方やメンテナンスについても聞いておきます。担当者の連絡先、工事や設備機器の保証書、定期点検の時期なども確認も忘れずに。リフォーム会社などでは、第三者検査機関などによる竣工検査や保証制度があるケースも。

必要経費

●建築設計監理業務委託料の20〜30%
●工事請負代金の50〜70%

引っ越し 入居

Point!
不動産取得税などの様々な税金の支払いを念頭に

ようやく完成にこぎ着けたら、ついに新居に引っ越しです。ここでまた、引っ越し代や、新居に合わせて購入する家具代やカーテン代などの費用が必要になります。さらに、不動産取得税や毎年かかる固定資産税、都市計画税といった税金の支払いがあることも念頭においておきましょう。入居後は、3カ月、1年を目安に不具合は設備の初期不良などをチェックします。業者によってはアフターサービスとして行ってくれるところもあります。

必要経費

●引っ越し代  ●家具の購入費  ●不動産取得税
●固定資産税  ●都市計画税  ●管理費、修繕積立金

 
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