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家を買うなら建売住宅? 注文住宅? 違いを徹底検証!

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家を買うなら建売住宅? 注文住宅? 違いを徹底検証!

一戸建ては、「建売住宅」と「注文住宅」に分けられます。
ざっくり言えば、でき上がっている家を買うのが建売、建築士に設計してもらってイチから建てるのが注文住宅。
でも、はてさて、費用はどちらがお得なの? 
建売だと間取りを変えることはできないの?
将来売却することになったら、どちらが売りやすい? 
少し考えただけでも、疑問点がもくもくと浮かんできます……。
こんなときは、不動産コンサルタントの長嶋修さんの元へダッシュ!
両者の違いをじっくり教えていただきました。

土地つきの建物を買うか、土地を買って家を建てるか ?

建売住宅とは、不動産会社など住宅の売主と売買契約を結んで購入する、土地つきの建物を指します。
すでに建物ができている状態で買うのが一般的ですが、建物が未完成の場合もあります。
ただ、未完成であっても、設計の変更は基本的にはできません。
壁紙や塗装の色など、構造に関わらない部分については希望のものに変更できることもあります。

これに対して、注文住宅は、建築士に設計してもらった建物を、施工会社と建築工事請負契約を結んで建ててもらう方法。
土地によって、建築条件なしと建築条つきに分けられます
建築条件なしの場合は施工会社を自由に選んで依頼ができますが、条件つきの場合は施工会社があらかじめ指定されています。
「条件なし」も「条件付き」も、どちらも注文住宅だから自由に好きな間取りで建てられる、というイメージが強いようですが、実はこの2つには、大きな違いがあります。
実は「建築条件付き土地」は、制約が多く、実際には建売とほとんど変わらないというケースも少なくないのです。「基本的には間取りは変えられない」「希望の設備や内装を入れるとオプション扱いになる」など、イメージする自由度は格段に低くなります。
マイホームにはとことんこだわり、思い通りの家を実現させたい、という方は建築条件無しで建築家と相談しながら自由に設計できる土地を選んでください。

 間取りに満足できれば、建売のほうが割安感あり

次に、費用の点から建売と注文住宅を比較してみましょう。
建売のほうが購入金額を抑えられる、というイメージがあるかもしれませが、実際はハウスメーカーや設計、そもそもの立地などによっても金額が変わるため、一概にどちらがお得、とも言えません。
ただ、土地と建物のセット売りなのでその分の値引きがあるでしょうし、設計のための打ち合わせなどがない建売は、注文住宅に比べて販売側の手間は少ない分が値引きされていることは確か
同じ立地、広さで購入するならば、建売住宅のほうが安く済むのが一般的です
間取りに満足できれば、建売のほうが割安傾向、ということが言えるでしょう。
ただ、「建売住宅はどれも同じように見えて面白みがない」「せっかく家を買うなら、好きな間取りを追求したい」と考える人も少なくありません。
デザインや間取りにこだわるなら、やはり注文住宅でなければ実現できません。
費用の点では建売よりも高くなるケースがほとんどですが、こればかりは費用だけで判断できるものではありませんね。
予算と住まいの満足度を天秤にかけながら、納得できる地点を探っていくことになります。

 “ライフサイクルコスト”にも注目を!

家は建てて終わりではなく、住んでいる間にもコストが発生していくもの。
イニシャルコストだけではなくライフサイクルコストも頭に入れて購入を検討することも大切です。
「ライフサイクルコスト」とは、設計、建築だけでなく、入居後の光熱費や修繕・点検費用、そして最後の解体費まで、建物の一生にかかるお金のこと。
キッチン、洗面台などの交換、外壁の塗装、屋根の修繕などなど、12〜15年ごとに何らかの修繕が必要になります
修繕費は建築費用の1%、2000万円の家ならば年間20万円を積み立てていくとちょうどいい、と言われています。
このほかにも、光熱費も家に関連する費用です。
たとえば、高レベルの省エネ設計で建てた家は、一戸建てでもエアコン1つで冷暖房がまかなえるものも
家の性能次第で、毎月の電気代に歴然とした差が生まれるのです。
ライフサイクルコスト全体から見れば、当初にかかる建築費はおよそ25〜30%にすぎません。
ライフサイクルコストは、建築費の約3倍かかる、というのが一般的な目安です。
つまり2000万円の家を建てたら、そのあとにかかるコストはおよそ6000万円ということ! 
「いい家を少しでも安く」がもちろんベストですが、目先の価格にばかり注目してしまうのは危険です。
建築費が安い家は、ライフサイクルコストが高くなる傾向にあるからです。
毎月の光熱費がかさみ、しょっちゅう修繕が必要になるとしたら、長い目でお得なのはライフサイクルコストまで計算して建てられた家であることは言うまでもありません。
ライフサイクルコストが抑えられる住宅は、当初の建築費は5〜10%高め。
ただ、それでも十分に元はとれます。建売、注文住宅のいずれを選ぶにしても、住んでいる間かかり続けるコストへの視点を忘れないようにしたいものです。
購入前には必ず、ライフサイクルコストについてどのように考えているか、建築業者さんに確認しましょう。

 

 省エネ性能が高い住宅は、資産価値も高い!

ライフサイクルコストが低い住宅は、すなわち省エネ性能が高い設計ということを意味します。
現在は、住宅の省エネ性能を示すはっきりした基準はありませんが、「住宅性能評価」を受けている家の場合は、省エネのレベルが4段階で表示されています。
一戸建ての場合は、ぜひ省エネ等級4をめざしましょう。
戸建なら、省エネ等級を1から4にあげるのもそれほどコストがかからないうえ、居住空間の広さもほぼ変わりありません。
今後、建物の省エネルギーについては、行政も厳格化の方針を固めています。
2020年には、住宅の「改省エネ基準」が義務化されます。
1999年に制定された「次世代省エネ基準」を改定するものです。
ただ、この改定基準も、先進国の基準のなかでは低いものにとどまりそうです。
世界の潮流は、なるべくエネルギーを使わない方向へと動いています。
私は、2020年に改定される基準も、早晩、時代遅れな代物となってしまうと見ています。
「改省エネ基準」をクリアできればいい、という考え方ではなく、今できる最高レベルの省エネ性能を取り入れるという方針で検討することをおすすめします。
イギリスでは、住宅の年間エネルギー消費量を表示しないと住宅が売買できません。
ドイツでは、省エネ性能によって、住宅ローンや税制などの優遇措置に大きな差があります。日本でも、いずれこうした制度が生まれることは既定路線。住みやすさの点からも資産価値の点からも、省エネ性能が重視される時代になるでしょう。
建売住宅を購入する際は、必ず省エネ性能をチェック項目に入れましょう。

デザイン、間取りだけでなく、省エネ性能についてもいくつかのメーカーのものを比較検討することをおすすめします。
注文住宅の設計時にも、見た目のデザインや間取りだけでなく、目に見えない省エネ性能についてもきちんとリクエストを出しましょう。
建築士の過去の設計実例も参考にし、住宅寿命や省エネ性に配慮した設計が得意な人に依頼をすると安心です。


 個性的すぎる注文住宅は、売却時には不人気

自宅を建てるときに、売却を想定している人は少ないでしょうが、何らかの事情で家を手離し、住み替えることになる可能性も一考しておきたいものです。
中古住宅市場に出ている物件の約25%は、築10年以内の物件です。
将来、転勤や親との同居、ライフスタイルの変化などによって、住み替えを検討することにならないとも限りません。

さて、売却や賃貸に出すことを考えたときには、建売住宅と注文住宅、どちらが有利でしょうか。
これももちろん個別の物件ごとに異なりますが、ひとつ言えるのは、個性的すぎる注文住宅は、なかなか買い手がつかない可能性が高い、ということ。
せっかく家を建てるのなら、自分の好みに合うデザイン、間取りを追求したい、という気持ちはよくわかります。
ただ、住宅の資産価値は「人気投票」のような側面もあるもの。
スキップフロア、変形スペースなど、あまりに個性的な間取りは、住む人を選びます。
その点、建売住宅は、多くの人が好む間取りが採用されています。
売ったり、貸したりしやすいという点では、建売住宅のほうに分がありそうです。
ただ、注文住宅でも、「将来的に売るかもしれない」という可能性を想定しておくことで、資産性を高める工夫はできます。
たとえば建築時は子ども部屋を2つ作るけれど、将来的には壁を取り払ってリビングや広めの寝室として使えるようにする、といったことです。
売りやすさや貸しやすさも考慮に入れながら、心から満足できるオリジナルの住まいをつくることができれば、鬼に金棒ですね。


まとめ

建売住宅か注文住宅かの選択は、どんな暮らしを求めているかが最大のポイントとなるでしょう。
「広いキッチンで料理を楽しみたい」「夫婦それぞれに仕事に集中できる書斎が欲しい」など、家での過ごし方や理想の住宅像は十人十色です。
建売住宅は「これ!」という間取りが見つかれば割安にマイホームが購入できますし、
注文住宅はとことんこだわって理想を形にできる、という魅力があります。
どちらを購入する場合も、将来の資産価値、省エネ性能まできちんと検討し、買ったあともずっと満足できる買い物にすることが大切です。

記事監修者
さくら事務所創業者会長


長嶋 修さん

不動産コンサルタント。1999年に業界初の個人向けの不動産コンサルティング、ホームインスペクション(住宅診断)を行う株式会社さくら事務所を創業。業界の第一人者として、テレビ出演、セミナー、講演等で不動産購入のノウハウを発信するほか、政策提言なども精力的に行う。『5年後に笑う不動産』(ビジネス社)、『100年マンション』(日本経済新聞出版社)など著書多数。
https://www.sakurajimusyo.com/

取材・文/浦上藍子

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