失敗しないための中古マンションの選び方と14のチェックポイント

中古物件選びで大切なのは、リフォーム後に思い描いているプランが実現できるかどうか。見た目の古さに気をとられていると、肝心なポイントを見落としてしまします。

中古マンションは、下のチェックリストをもとによく確認してから検討→購入するようにしましょう。

1. 管理規約の内容を確認する

マンションには管理規約があり、共有部分の使い方やゴミ出しの方法など、こまかくルールが決められています。その中には、リフォームに関するとり決めも。

たとえば、床材にフローリングを禁止していたり、工事を行う時間帯や日にちに制限を設けていることもあるので要チェックです。

2. 修繕履歴と修繕計画を調べる

マンションの管理会社が定期的に修繕を行っているか、過去の履歴を調べてみましょう。今後の計画と修繕積立金についてもあわせて確認を。

近々、大がかりな修繕予定がある場合、一時金が発生することもあるので要注意。

築10〜15年のマンションなら、屋上の防水や外壁の補修・塗装、給排水管のとりかえや補修を行っているのが一般的です。

3. 管理費・修繕積立金の額を確認

管理費は、エントランスやゴミ置き場など共有部分の維持・管理にかかるお金です。一方、修繕積立金は、将来のメンテナンスに備えておくお金。どちらも所有者が負担します。

ほかと比べて安すぎる場合、管理やメンテナンスがきちんとされていない可能性もあります。修繕積立金の目安は、15階未満、建築延べ床面積5000〜1万㎡のマンションで、平均1㎡あたり月202円(国土交通省のガイドラインより)。

4. 建物の耐震基準の目安を確認

耐震性の目安は、戸建て同様、1981年6月1日以降に建築確認を受けているかどうか。この年に施行された「新耐震基準」を満たしていれば、震度6〜7程度の地震でも倒壊しない耐震性をもつといわれています。

マンション場合、建築確認後、完成までに数年かかるので、81年竣工の物件は新基準の適用外の可能性も。

また、基準はあくまでも目安にすぎないので、建物自体の耐震構造も確認しておくと安心です。

5. 建物の構造は？

代表的なマンションの工法には「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、それぞれでリフォームの自由度が異なります。

中高層マンションに多いラーメン構造は、柱と梁で建物を支える構造で、間仕切り壁をすべてとり除いたスケルトンリフォームも可能です。

一方、低層マンションに多い壁式構造は、壁と床などの面で建物を支えるので、住戸内に撤去できない壁があることも。

どこまでの変更が可能か、建築家などの専門家にチェックしてもらいましょう。(『マンションリフォームでできること・できないことを解説』も参考に)

6. 配管の状態と水回りの移動は可能かどうか

水回りの移動で問題になるのが配管と換気設備。通常、マンションでは床下に排水管があり、水が流れるように勾配をつけて設置しています。

この排水勾配を確保できる範囲なら水回りの移動は可能です。古いマンションの場合、排水管が下の階の天井裏を通っていて工事が難しいケースも。

トイレなども配管を移動させにくい場所です。が、床の高さを上げて排水勾配をとるなど、プランニングで解決できるケースもあるので専門家に相談してみましょう。

換気扇につながる排気ダクトも、どこまで移動できるか確認しましょう。

排水音の問題から、管理規約で水回りの移動を制限しているマンションもあります。

7. 電気の容量はどれくらいかをチェック

最近のマンションは電気容量50〜60アンペアが主流ですが、築20年以上の物件では30アンペアというところも。食洗機やIH調理器、パソコンなど電化製品を使う場合、契約数を上げる必要があります。

特にオール電化のリフォームを希望する場合は、4人家族のケースで平均100アンペアの容量が必要といわれています。最大何アンペアまで契約できるか確認を。

8. エアコン用の穴がどこにあるか

エアコンを設置するには、壁に専用の穴と、室外機を置くスペースが必要です。古いマンションでは、エアコンはバルコニー側の部屋にしかとりつけられず、外廊下側の部屋には穴が無いケースも。

構造体に穴をあける工事が許可されるのはまれなので、その場合は、バルコニー側から配管することに。

そういった工事が可能かどうかを設計担当者に確認しましょう。

9. ガス給湯器の容量は？

築年数のたったマンションでは、ガス給湯器の能力が10号程度といった場合も。キッチンと浴室などで同時にお湯を使う場合、最低でも20号以上、ガス給湯式床暖房の設置を検討しているなら24号は必要です。

マンションの構造や管理規約によっては、給湯器の能力アップや、追い焚き機能つきの最新式の給湯器に交換できないケースもあるので要確認です。

10.マンションの管理状況をチェック

エントランスやエレベーター内はきちんと掃除されている？駐輪場やゴミ置き場は整然としている？など住み手の目線で共有部分をチェック。

管理が行き届いているかどうかは、入居後の満足度に直結する大切なポイントです。

11.マンションのメンテナンス状況を確認

修繕履歴を確認するほか、自分の目でもメンテンナス状況をチェックしましょう。外壁の塗装がはげているところは？目立ったひび割れは？バルコニーの手すりがさびていない？など。

特にひび割れは、外壁内に雨がしみ込んで構造体の鉄筋がさびている可能性があるので要注意。

反対に、補修した跡が確認できれば安心です。

12.日当たりと風通しは良好か

プランニングを考えるうえでも、1日の日照時間や光の入り方、風の抜け方を調べることは必須。

特に日当たりは午前と午後など時間帯を変えてチェックできるとベストです。風通しが悪いと湿気がたまって建物が傷みやすいので、窓を開けて確認しましょう。

また、窓からの眺望も住み心地を左右する大切なポイント。それも忘れずにチェックを。

13.隣や上下階の住戸・外部の音は？

まずは図面などで防音性能を確認します。基本的に防音性能は床や壁のコンクリートの厚さに比例していて、厚くなるほど音が聞こえにくくなります。

個人差もありますが、ほとんど音が気にならないのは、床の遮音等級がLH-50以下(子どもが飛び跳ねる音など重量衝撃音の場合)、LL-45以下(スプーンを落とした音など軽量衝撃音の場合)で、床の厚さが20cm以上あると理想的。

同様に壁の場合は遮音等級D-50以上で、厚さは18cmはほしいところです。古い物件で図面がない場合は、住んでいる人に聞いてみるのも手。

電車の線路や交通量の多い道路、公共施設や繁華街に近い物件などは、外の音がどれだけ聞こえるか、窓を開け閉めして確認しましょう。

14.周辺環境も調べよう

そこに住むことを想定して、スーパーやショッピングセンターのほか、銀行、郵便局、病院など生活に欠かせない施設が近くにあるかどうか、子どもの幼稚園や学校なども調べておきましょう。

共働き夫婦の場合は、保育園の入園状況も要チェックです。実際に周辺を歩いてみると、坂が多くて自転車は不便、といった意外な発見もあります。

物件の下見はリフォーム担当者と行く

中古物件を選ぶ際には、建築家など設計担当者にも相談できるといいでしょう。不動産としてはおすすめでも、自分が思い描くリフォームができない物件もあります。

マンションリフォームの場合は、構造上はずせない壁や柱があるか、水回りの移動がどこまでできるかなど、チェックしてもらいましょう。

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