問題は克服できる！住宅建設時の特殊条件の土地とその生かし方

家づくりのスタートといえば、やはり土地探し。実際に敷地条件の善し悪しを判断するのは、素人にはなかなか難しいものです。

ここでは、最低限知っておきたい特殊な条件の敷地や、それらの生かし方、また条件付き土地のメリット・デメリットについてご説明いたします。

住宅密集地

狭小地の中でも10〜20坪ほどの土地は、ほとんどが都市部の住宅密集地にあります。もともと広い敷地だったところを何軒かに区画したような敷地も多く、隣家とすき間なくぎっしり建てられていることもあります。

こうした場所では、採光や通風、プライバシーの確保が大きな課題になります。隣家側に開口部がとれない場合は、トップライトやハイサイドライトなどを活用して、視線を遮りながら光と風をとり入れる工夫が必要です。

また、幹線道路からその土地までの道路の形状によっては、トラックやクレーン車などが入れず、資材を手運びしなければならない場合もあります。その分の人件費が発生するので、コスト面に負担がかかってしまいます。

変形敷地

開口が狭くて奥行きが深い、うなぎの寝床のような敷地や、二方を道路にはさまれた三角形の敷地、狭い路地が手前にある旗ざお状敷地などが代表的な変形敷地の例です。

これらのケースでは、ハウスメーカーの規格(企画)住宅が建てにくいなどのデメリットがあります。反対に建築家などをパートナーに選び、柔軟な発想でプランニングすれば、ほかにはないユニークな家ができる可能性もあります。

細長い敷地や旗ざお状敷地などでは、日当たりの悪い部屋が多くなるため、中庭から光と風をとり入れるプランニングが効果的です。視線が外に抜けることから、開放感も生まれます。

三角形の敷地では、鋭角の部分の生かし方がポイントになります。無理に居室をつくると使い勝手が悪くなるので、カーポート(車庫)やバルコニーなどに活用するのはおすすめです。

傾斜地

山や丘の斜面などにあり、敷地内に高低差があるのが傾斜地です。南に面した傾斜地では、日当たりが良い住まいがつくれますが、北に面していると日当たりが悪くなってしまうので、住宅にはあまり向きません。

傾斜の高い部分を掘り込む場合は、隣地が崩落しないような注意が必要です。的確な工事ができる施工業者を選んでください。

また傾斜地をひな壇状に造成した土地の場合は、新たに土を盛った部分(盛り土)が、軟弱地盤である可能性もあります。 敷地内にある段差をそのまま生かすなら、スキップフロアのプランニングにするという手もあります。各フロアをゆるやかにつなげることで、変化に富んだ空間が生まれます。

軟弱地盤の敷地

もともと海や沼、水田だったところを埋め立てた土地や、新しく盛り土をして造成した土地の場合、何の対処もしないで家を建ててしまうと、「不同沈下」と呼ばれるふぞろいな地盤沈下が起こるおそれがあります。

心配なら地盤調査専門の会社に依頼して、どの深さにどんな地質があるか、ボーリングデータを取ってもらうといいでしょう。調査の規模にもよりますが、費用は30万〜40万円ほどです。結果に応じて、地盤を改良する、固い地盤まで杭を打つ、基礎を補強するなどの対策が必要になります。

また、地盤そのものに問題がなくても、くぼ地にある場合は、集中豪雨の際に水がたまりやすいので注意してください。周りの状況をよく見たり、役所に行って公共の下水道が整備されているかなどを確認しましょう。

土地の下見は天気のいい日だけでなく、雨の日に行ってみることもポイントです。

条件つきの土地のメリット・デメリット

建築条件つきの土地

指定された施工業者で、一定期間内に家を建てることを条件に売られる土地のことを指します。「建売住宅」に対して、先に土地を売却してから建物を建てることから、「売建住宅」とも呼ばれます。

建売住宅との大きな違いは、土地の売買契約の後に工事請負契約を結ぶため、建物の間取りや仕様などを自由に決められることです。売主側がある程度プランを作成しているケースもありますが、基本的には自由設計で建てられます。

ただし、決められた施工業者に依頼しなければならないため、工法やデザインなどは限られます。土地を購入する段階から、その施工業者でいいかどうかをしっかり検討してください。

メリット

• 住宅建築を前提とした土地なので、事前調査が省ける
• 宅地造成などの負担が少ない
• ほぼ自由に設計できる

デメリット

• 施工業者が指定されるため、工法やデザインの自由度が少ない

定期借地権つきの土地

土地を購入せず、借地に家を建てる方法です。借地の保証金と毎月の地代を払うだけで済むため、同じ条件の土地を購入するより大幅なコストダウンが期待できます。

住宅用として最も多い定期借地権の期間は50年以上ですが、契約期間が満了すると、借地契約は一切更新できません。建物を壊し、更地にして土地の所有者に返還することが決められているので、将来の見据えた計画が必要です。

メリット

• 土地購入費用がかからないため、低コストで一戸建てを取得できる
• 契約内容によるが、期間内の建て替えや増改築などは基本的に自由

デメリット

•  住まいを次の世代に引き継ぐことができない

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