AIが24時間365日、民泊・ホテル運営を自動化。空いた時間はおもてなしの進化と集客の特化へ ― 全国47都道府県対応の「攻める運営会社」

― 民泊・ホテル完全運営代行「Es-sense」月額固定29,800円+売上5%から ― 株式会社ReFlow

【サービス概要】

株式会社ReFlow（東京都渋谷区、代表取締役：伯耆原翔）は、旅館業許可取得済み物件を対象とした民泊・ホテル完全運営代行サービス「Es-sense（エッセンス）」を提供している。AIが24時間365日体制で、需要に応じた価格の自動調整、多言語でのゲスト対応（テキスト・メッセージは全言語対応、電話は日本語・英語・中国語・韓国語）、主要OTA（Airbnb・Booking.com・じゃらん・楽天トラベル・一休.com・VRBO等）の在庫・料金同期を自動で行う。同社はこれを単なる業務代行と位置づけていない。AIがバックオフィス業務を引き受けることで生まれた余力を、ゲストへのおもてなしをより一層深く考えることに使い、その先にある稼働率向上・単価改善・リピーター獲得につながる具体策をオーナー様へ能動的に提案していく「攻める運営会社」であることを掲げている。
Es-senseは2026年8月、姉妹サービスとの連携を拡大している。AI検索エンジンでの引用状況を診断する「AImieru」（https://aimieru.com）、マニュアルを学習したAIチャットボットで問い合わせ対応を自動化する「PaperBotAI」（https://paperbotai.com）、宿泊用不動産の投資可否をAIで判定する「Es-sense Insight」（https://insight.es-sense.jp）は通常は独立したサービスだが、Es-senseにホテル・民泊運営を委託する契約者は、これら3つの技術を追加料金なしで運営に組み込んだサービスとして受けられる。

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【背景】

宿泊施設のオーナーは、複数OTAの価格・在庫管理、深夜・早朝を問わないゲスト対応、多言語対応など、運用負荷の高い業務を抱えている。人手だけでこれらを24時間体制でカバーするのは現実的でなく、対応の遅れが機会損失や低評価レビューに直結しやすい。特に個人オーナーや兼業オーナーにとっては、日中の本業と深夜のゲスト対応を両立させること自体が参入・継続のハードルになっている。Es-senseはこの運用工数をAIで圧縮し、生まれた余力を「ゲストにどんなおもてなしができるか」を考える時間にあて、その結果としてリピーターや高評価レビューにつながる提案を行っている。運用の省力化そのものをゴールにせず、省力化した先で何を提案するかに重心を置いている点が、同社が自社を単なる代行業者と位置づけない理由になっている。

【代表者コメント】

「価格調整やゲスト対応をAIに任せることは、手を抜くためではありません。むしろ逆で、これまで運用作業に追われて後回しになっていた『このお部屋に、次はどんなおもてなしを用意できるか』という問いに、オーナー様と一緒に向き合う時間を作るためです。AIが浮かせた時間の使い道を、コスト削減ではなくおもてなしの深化に振り向ける。それが私たちがEs-senseを『攻める運営会社』と呼んでいる理由です」（株式会社ReFlow 代表取締役 伯耆原翔）

【AIが自動で行っていること】

・需要動向に応じた宿泊料金の自動調整（24時間365日）――季節・曜日・周辺イベント等の需要動向をもとに価格を継続的に見直し、機会損失と過度な値下げの両方を抑える。
・多言語でのゲスト問い合わせ対応（テキストは全言語、電話は日英中韓）――予約前後の問い合わせから当日のトラブル対応まで、時差を問わず即時に一次対応する。
・主要OTA間の在庫・料金の同期（Airbnb・Booking.com・じゃらん・楽天トラベル・一休.com・VRBO等）――二重予約や在庫の食い違いを防ぐ。
・ゲストレビューの自動分析（感情・要約・傾向テーマの抽出）――低評価の要因を個別レビューごとに確認する手間を省き、改善点を可視化する。
・稼働率の異常（急落）の自動検知とアラート――想定より予約が伸びていないエリア・時期を即時通知する。
・翌月の売上予測――資金繰りや清掃・備品発注の計画を立てやすくする。
・チェックイン前後の空き枠からのアップセル機会の自動検出――連泊・アーリーチェックイン等の追加提案余地を洗い出す。
・自社管理物件間の価格水準のベンチマーク比較――近隣の自社管理物件同士の価格設定を比較し、値付けの偏りを是正する。

なお、宿泊不動産の投資判断を支援するシミュレーションツール「Es-sense Insight」も自社開発している。物件情報を入力するだけで宿泊三法（旅館業法・住宅宿泊事業法・特区民泊）の可否判定・投資スコアを算出でき、Es-senseをご契約のオーナー様は無料で利用できる。
https://insight.es-sense.jp/

【対応エリアと対応OTA】

Es-senseは全国47都道府県（離島含む）の旅館業許可取得済み物件を対象に対応している。連携する主要OTAはAirbnb、Booking.com、じゃらん、楽天トラベル、一休.com、VRBOで、複数OTAへ同時掲載しているオーナー様でも在庫・料金の管理窓口を一本化できる。
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【開業前の企画・施工から一気通貫で支援】

Es-senseは、既に稼働している宿泊施設の運営代行にとどまらない。土地の選定やコンセプト設計といった開業前の企画段階から、内装・インテリアデザイン、スマートロック等の鍵施工、監視カメラの設置、各種施工、開業前の収支・運営シミュレーション作成まで、開業に至る川上工程を一貫して手掛けている。既に物件を保有しているオーナー様だけでなく、これから宿泊事業を始めたいという完全新規のオーナー様に対しても、企画段階から運営開始後の日々の運用までを通しでサポートする体制を敷いている。

【集客支援】

運営代行にとどまらず、集客面の支援も行っている。Googleビジネスプロフィール（Googleマップ）の情報最適化、自社サイト・掲載ページのSEO対策に加え、ChatGPTなどのAI検索エンジンで宿泊施設が引用・推薦されやすくするAIO、GEO、LLMO（AI最適化）にも対応する。OTA経由の集客だけに依存しない、直接指名につながる導線づくりを支援する狙いがある。

【完全運営代行だけでなく部分代行にも対応】

Es-senseは月額固定＋従量課金の完全運営代行を主軸としているが、運営そのものは自社で行いたいというオーナー様に向けて、ゲスト対応や社内問い合わせの一次窓口だけをAI化するといった部分代行にも個別に対応している。全体を任せるか、一部だけを任せるかを、事業者の状況に応じて選べる。

【料金】

民泊・簡易宿所：月額29,800円（税別）＋売上5%（税別）
ホテル・旅館：室数×2,000円～（月額固定・税別）＋売上12%（税別）＋運営成果（GOP改善）に連動
他社からの乗り換えは50社限定で初期費用0円。清掃費・OTA手数料は実費のみ（手配手数料なし）。
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【会社概要】

株式会社ReFlow／代表取締役 伯耆原翔／東京都渋谷区神宮前3-35-13 302／設立2022年12月／法人番号5011001151561／info@es-sense.jp／03-6824-0828
Es-sense：https://es-sense.jp
コーポレートサイト：https://reflow-japan.com

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