コラム

今さら聞けない住宅ローンの基礎知識3選

更新日：2017.10.28

よく家は人生最大の買い物といわれますが、実は住宅ローンこそ人生最大の買い物なのです。ところが、肝心の住宅ローンについてはよく知らないという方が多いのではないでしょうか。
ここでは住宅ローンを検討する際に必要な基本中の基本3点をご説明します。

① 住宅ローンに保証人は必要か？

「住宅ローンを借りる際に保証人は必要だろう」と思っている人が数多くいます。しかし、実際には、銀行などの金融機関は、保証会社を利用し、「原則として保証人不要」としているケースがほとんどです。

保証会社とは、保証料という手数料を取って、銀行などの金融機関にとって保証人のような役割を担ってくれる会社のことです。

万が一、住宅ローンの利用者が返済できなくなった場合、保証会社がローン残高を弁済してくれます。弁済と引き換えに債権は金融機関から保証会社に移り、住宅ローンの利用者は保証会社に住宅ローンを返済することになります。

つまり、返済が困難になった際には、保証会社が住宅ローンを丸ごと引き取ってくれるため、金融機関は住宅ローンの利用者に保証人を立ててもらう必要がありません。ほとんどの住宅ローンの場合、保証料は住宅ローンの利用者が負担します。

ただし、保証人が必要なケースもあります。例えば、夫婦で借りるペアローンの場合、夫名義と妻名義の2つの住宅ローン契約を作り、夫名義の住宅ローン契約の方には妻が連帯保証人に、妻名義の住宅ローン契約の方には夫が連帯保証人になります。

また、夫婦や親子などで二人の収入を合算して、住宅ローンを借りる場合、住宅ローン契約は1つですが、収入合算されるもう片方が連帯保証人（または連帯債務者。主に「フラット35」の場合）になります。

② 団体信用生命保険とは何か？

ほとんどの金融機関では、団体信用生命保険への加入を住宅ローンの借り入れ条件としています。

「団体信用生命保険」（略して「団信」）とは、簡単にいうと住宅ローン専用に用意された生命保険のことです。万が一、住宅ローンの利用者が死亡したり、重い障害状態になったりした場合は、住宅ローンの残高分の保険金が生命保険会社から金融機関に支払われ、住宅ローンの利用者（やその遺族）は住宅ローンの返済をしなくて済むという仕組みです。

万が一の場合は、住宅ローンの利用者（や遺族）を経済的に守る制度のように見えますが、多くの住宅ローンでは団信の生命保険料は利用者が負担します。つまり、ローンの利用者に万が一のことが起きても、金融機関は取りはぐれがないように、利用者に生命保険に入ってもらおう、ということです。

③ 変動金利？固定金利？　住宅ローンの金利タイプについて

住宅ローンの金利タイプには次のタイプがあります。

①全期間固定金利型
最初から最後まであらかじめ金利が決まっており、返済額はずっと変わりません。低金利時に借りるとずっと低金利で済みますが、高金利時に借りるとずっと高金利の返済額のまま返済し続けることになります。返済期間は10年～35年のものが一般的です。代表例は「フラット35」。

②変動金利型
定期的に（主に半年ごとに）金利が見直され、市場金利の動向により適用金利が変わり、将来の返済額が変わる場合があります。金利低下局面では返済額が低くなりますが、金利上昇局面では返済額が高くなってしまいます。返済額が確定しないというリスクがある分、借入時の金利は、①や③よりも低く設定されているのが一般的です。

③固定金利期間選択型
「当初○年間は金利X.XX%」というように、一定期間について金利が固定されます。固定金利期間終了後は、変動金利型になるタイプ、あるいは再度「△年固定金利」か変動金利かを選べるタイプがあります。
いわば①②の中間型で、固定期間は2年～10年が一般的です。が、なかには15年～35年という超長期固定金利期間のものもあり、実質的に全期間固定金利型とあまり変わらないものもあります。固定金利期間が短いものほど金利が低くなる傾向があります。

実際には、銀行などの金融機関の住宅ローンでは②③が主流で、①を取り扱っている金融機関は少数派です。
少数派の①の代表例は、住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）の「フラット35」（返済期間最長35年）です。申込窓口は住宅金融支援機構ではなく、フラット35の取り扱いがある銀行などの金融機関になります。
なお、フラット35は取り扱い金融機関によって金利が違うため注意が必要です。

以上3点が住宅ローンを検討する際に最低限必要になる基礎知識です。金融機関によっては、「保証料無料」や「団体信用生命保険料は銀行負担」をセールスポイントにしているところがあります。住宅ローンをさがす際はいろいろな金融機関をチェックするようにしましょう。

写真© bonb - Fotolia.com

Profileおおいみほ

ファイナンシャルプランナー（AFP）／二級ファイナンシャル・プランニング技能士。銀行にて、預金商品やローン商品、クレジットカード商品のマネジメント業務を経て、現在はウェブサイトなどのマネー関連記事の執筆、個人投資家として活動中。

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