事前審査
事前審査（仮審査）は、「住宅ローンを借りられるかどうか」を物件の売買契約に至る前に確認するための審査です。住宅は大きな買い物であるため、売買契約を結んだ後に融資が受けられないことになると大変です。そのため、購入する物件が決まった段階で、住宅ローンを借り入れる金融機関で事前に本審査に通るかどうかを確認しておくのです。この審査には、住宅ローン事前審査申込書のほか、運転免許証といった本人確認書類、源泉徴収票といった収入証明書類などが必要になります。申込者の収入などの情報を基に、返済能力や返済の信用度が審査されます。審査にかかる日数は金融機関によって異なりますが、1〜2週間程度が多いようです。
申し込み
事前審査に合格すれば、不動産業者と住宅の売買契約を結びます。この時、ほとんどの売買契約では「住宅ローン特約（融資利用の特約）」が盛り込まれています。これは、万が一住宅ローンの本審査に通らなかった場合に売買契約を解除するための特約です。事前審査に通っていても、より詳しく確認を行う本審査には通らないというケースもあるのです。そのため、売買契約を結ぶ際には「住宅ローン特約」が付加されているか確認しておきましょう。この特約がなければ、契約の解除ができず違約金が発生したり、手付金も返還されないといったことになってしまいます。
不動産業者と住宅の売買契約結んだ後は、借り入れを行う金融機関に住宅ローンの申し込みを行います。申し込みには、申込書類のほか、不動産業者との契約書類や物件の詳細資料、本人確認書類、収入証明書類、印鑑証明書なども必要です。
本審査
正式にローンを申し込むと、いよいよ本審査が始まります。本審査では、金融機関と保証会社によって事前審査よりも細かい審査が行われます。申込者の勤務年数や雇用形態、カードローンなどの借り入れ状況、健康状態などがチェックされるほか、物件の担保価値も確認されます。
契約
本審査に通れば、ついに住宅ローンの契約。金融機関と「金銭消費貸借契約・抵当権設定契約」を結びます。この契約書には、融資金額、返済期間といった“融資条件”のほか、抵当権の設定、繰り上げ返済や期限前の全額返済義務に関することなどが盛り込まれています。契約に必要な書類などは金融機関によって異なるため、必ず事前に確認をしておきましょう。また、融資実行日などもこの時に決定します。【フラット35】や民間の住宅ローンの多くは、この融資実行時の金利が適用されることになります。
融資実行
住宅ローンで借りたお金が金融機関から支払われることを「融資実行」といいます。この融資実行の日にちと、不動産業者への支払いを行う「残金決済」のタイミングを合わせることが大切です。中古物件を購入した後にリフォームする際は、購入物件の決済時ではなく、リフォーム代の支払い時に融資実行となる場合や、物件の残金決済時とリフォームの完成後に2回融資が行われるものもあるので、しっかりと日程を把握しておきましましょう。残代金を振り込み、物件を登記して抵当権が設定されたら、住宅ローン借り入れの手続きは完了です。
住宅ローンの決済後にも、忘れてはいけない手続きがあります。「住宅ローン控除」を受けるために必要な「確定申告」です。「住宅ローン控除」とは、毎年の年末時点での住宅ローン残高に応じて、所得税の控除が受けられる制度です。この「住宅ローン控除」を受けるためには、会社を通じた「年末調整」ではなく、税務署で確定申告の手続きをしないければいけないのです。入居の翌年にこの手続きを行えば、次の年からは会社の年末調整で対応できます。
初めての住宅ローンで不安を持っている方や疑問のある方は、金融機関や不動産会社の担当者に相談してみましょう。ファイナンシャルプランナーなどの資格を持った専門の担当者が、相談や借り入れ申し込みのサポートを行ってくれます。
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