コラム

節約効果大!? マイナス金利で住宅ローン借り換えのチャンス！

更新日：2017.10.28

2016年2月に始まった日本銀行によるマイナス金利政策により、多くの金融機関が住宅ローンの金利を下げました。変動金利タイプの住宅ローンでは年利0.5%くらいから、2016年4月には10年固定金利タイプ（当初10年固定プラン）では年利0.55%の住宅ローンも登場しています。「えっ、こんなに住宅ローン金利が下がったの!」と驚いた人のなかには、現在住宅ローンを返済中の人も多いはずです。では住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。

住宅ローンの借り換え効果

住宅ローンの借り換えとは、ほかの金融機関から新しく住宅ローンを借りて、今借りている住宅ローンを一括返済し、新しい住宅ローンを返済していくことです。

一般的に、

金利差1%以上
返済期間10年以上
借入残高1,000万円以上

の3点が住宅ローンの借り換えの目安といわれてきました。しかし、これはあくまでも一般論です。金利差が1%なくても、返済期間が30年、借入残高が3,000万円などほかの条件が突出していれば借り換え効果が期待できます。

例えば、現在の住宅ローンが年利1.5%で返済期間が30年、借入残高が3,000万円という人が、年利1.0%の住宅ローンに借り換えた場合、試算すると節約額は以下のようになります。

現在の住宅ローン：　毎月の返済額103,536円、総返済額37,272, 960円
借り換え後の住宅ローン：　毎月の返済額96,491円、総返済額34,736,760円
節約額＝37,272, 960円－34,736,760円＝2,536,200円

節約額2,536,200円が、実際に借り換えにかかる費用を上回っていれば借り換え効果があります。いくつかの銀行の公式サイトで住宅ローンの借り換えシミュレーションをすると、返済期間30年で借入残高が3,000万円の場合、借り換え費用の相場は80万円くらいです。

ただし、金融機関によっては、「保証料無料」「事務取扱手数料無料」「団体信用生命保険料無料」など、いろいろな借り換え費用割引サービスを打ち出しています。こういった金融機関の割引サービスをこまめにチェックし、借り換えにかかる実際の費用が安い金融機関を探すことが、住宅ローンの借り換え成功につながります。

住宅ローン借り換えの狙い目は「10年固定金利タイプ」

住宅ローンは、変動金利タイプと固定金利タイプの２つにわかれます。一般的な変動金利タイプは年2回金利の見直しがありますが、固定金利タイプに比べると金利が低いのが特徴です。

一方、固定金利タイプは、2年・3年・5年・10年・・・35年などのように一定期間金利が固定されるローンです。固定期間のあとは変動金利にするか○年固定にするかを選び直せるタイプが一般的です。固定期間が短いほど金利が低く、長いほど金利が高い傾向があります。変動金利タイプや短期固定金利タイプは借り手が金利変動リスクを取り、長期固定金利タイプは貸し手が金利変動リスクを取るしくみです。

ところが、10年固定金利タイプだけは他の期間に比べて金利が低く設定されています。金融機関によっては、10年固定金利タイプの方が5年固定・7年固定金利タイプよりも金利が低い逆転現象が起きていることすらあります。

10年固定タイプの金利が比較的低い理由は、住宅ローン顧客獲得競争の主戦場が「10年固定」であり、各金融機関が争って優遇金利キャンペーンを提供しているからです。優遇金利の固定期間が切れる10年後に、そのとき低金利競争が繰り広げられている「〇年固定」金利タイプに借り換えれば、優遇金利キャンペーンを渡り歩くことも可能です。

要注意！借り換えできないケース

「借り換えた方がトク」となったら、すぐにでも借り換えたいところですが、借り換えができないケースがあります。借り換えをしたくても新しい住宅ローン審査に通らない場合です。具体的には以下のようなケースが該当します。

クレジットやローンを延滞したことがある

クレジットカードや各種ローンの滞納のほか、携帯電話料金の滞納で審査に落ちてしまうケースも少なくありません。機種の代金を分割払いにすると、分割払いクレジットショッピング扱いになり、携帯電話料金滞納＝クレジット延滞と判断されてしまうからです。

転職して間もない
収入が下がった
カードローンや教育ローンなど、ほかに借金が多い
健康状態が悪く団体信用生命保険の審査に通らない　　　など

以上のような審査に通らないケース以外の人は、マイナス金利政策による超低金利の今、住宅ローンの借り換えで返済総額が低くなる可能性が高くなっています。面倒がらずに住宅ローンの借り換えシミュレーションをし、借り換え費用割引サービスを提供している金融機関をさがしてみましょう。

＜プロフィール＞
おおいみほ
ファイナンシャルプランナー（AFP）／二級ファイナンシャル・プランニング技能士
銀行にて、預金商品やローン商品、クレジットカード商品のマネジメント業務を経て、現在はウェブサイトなどのマネー関連記事の執筆、個人投資家として活動中。

写真© dzono - Fotolia.com

Profileおおいみほ

ファイナンシャルプランナー（AFP）／二級ファイナンシャル・プランニング技能士。銀行にて、預金商品やローン商品、クレジットカード商品のマネジメント業務を経て、現在はウェブサイトなどのマネー関連記事の執筆、個人投資家として活動中。

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